大资本优配 建发、国贸、信达的手段，越发恐怖...

这段时间的上海新房市场大资本优配，大家可以明显感受到平行世界现象，行业中也出现了两种人：

一种是市区豪宅的操盘手们，热钱涌向豪宅，项目爆卖，这些操盘手们凭借自己的努力，以及一点天时地利人和，迎来自己事业的高光时刻。

还有另一种人，则是外环的操盘手们，他们普遍面临较大的业绩压力，虽然拼尽全力，但仍然很难让项目成为爆款。

然而，就在这些日子，上海外环意外的出现了几大逆势热销的项目，成为市场焦点。它们不仅用亮眼的销售数据打破市场沉寂，更暗藏着房企深耕上海的战略逻辑，以及操盘手们对于项目的差异化打磨路径。

这些房企和操盘手们的手段，真的是越看越“恐怖”，不得不佩服他们对于市场需求以及产品打造的精准把控。

今天，艳姐就简单和大家来复盘一下近期意外爆火的外环项目。也欢迎大家在文末留言，发表您的看法和观点。

01

建发·瑞湖

操盘房企：建发房产

很难想象的是，建发在金山打造的项目，居然也在当地掀起了超高的关注度，成为金山高端市场的全新标杆。

实际上，建发近年来持续加码金山市场。从2020年推出金玥湾、2022年入市建发观唐府，到建发朗玥热销，以及此次推出的低密墅居产品的建发·瑞湖，建发一直在金山进行品质人居的升级。

前不久，建发在金山的重磅作品建发·瑞湖风雅宋韵实景示范区开放，惊艳了到访的每一位客户。

项目萃集江南灵韵与宋式美学之魂，在这里打造了一卷可居可游的立体《西园雅集图》。循宋代造园古法打造的规制，在金山堪称独一份：东西双大门傲然矗立，双园各循三进归家礼序，层层递进间铺展尊崇仪式感。

让艳姐感到非常震撼的是双主门制：

西边打造了近75米阔尺仪门，臻选非洲宝石蓝翡翠、西班牙艾伦蓝等珍稀奢石铺陈立面，晴日之下熠熠生辉，光影流转间尽展华贵气韵。

齐白石曾孙女齐驸女士，以瘦金体亲笔题写门匾，笔锋起落间尽显凛然风骨。门庭两侧罗汉松虬枝舒展，状若蟠龙躬身迎客；镇宅麒麟肃然伫立，满庭祥瑞之气氤氲流转。

在门厅处，还不惜成本打造了《千里江山图》，以天然大漆为料，经千道繁复工序悉心雕琢，将青绿山河的雄浑壮阔徐徐铺展，完美诠释归宅即入传世名画的至高归家礼序。

东边也打造了气势恢宏的门庭。入门就可以看到《蓬莱仙境》非遗漆画，与西区山河遥相呼应。

庭院打造也是处处引经据典，有诸多隽永的诗词故事。比如东区三进复刻“流觞曲水”的千年雅韵，以此遥敬《兰亭集序》的传世风雅。园中之魂当属树龄超五百年的西班牙古油橄榄树，它跨越万里山海，以全冠移植的完整姿态，傲然挺立在这片土地上。

约1700㎡的下沉式会所，无边恒温泳池、超大空间私宴厅以及健身房等配置，都已经拉到了整个金山的顶格。

看了上述种种，如果不说是郊区的新房，很多人可能会以为是城区的超级豪宅项目。也正是因为建发用打造豪宅的严苛标准来要求自己，所以最终项目会呈现出如此动人的实景效果，这也是很多高端客群愿意买单的原因。

项目推出的建面约185-308㎡的高端叠墅与联排产品，填补了金山新城这些年来没有高端墅居的市场空白。

建发·瑞湖背后，也折射出建发上海的战略逻辑：

以金山瑞湖等郊区项目实现差异化发展路径，完成在郊区的区域深耕，既借助品牌效应快速打开郊区市场，也通过建发海宸等高端产品打造实现利润与口碑的双赢，为其在上海的口碑进化和规模扩张奠定基础。

02

尚园

操盘房企：闵房集团

前不久，上海高端市场掀起了一股尚园热潮，尚园以“高性价比墅居”的精准定位，在区域市场中成功突围：

去年10月首批44套房源认筹率突破100%，累计认筹超200组，61450元/㎡的备案均价低于闵行新房均价，最终项目开盘在1小时内全部售罄，创造了别墅项目的现象级热销行情。去年11月迎来了二批次36席中庭墅王的盛大开盘，开盘当天几乎售罄，彰显了市场的热情。目前项目销售8.58亿，成绩在板块内相当抢眼。

面对尚园这个里程碑式的项目，闵房集团在开工仪式上强调：“作为集团第一个商品房项目，这标志着集团‘建房、管房、修房’的全链条体系日趋完善。”

所以，此次闵房集团对于项目的打造，也是拼尽全力，打造了在整个上海非常具有竞争力的超级别墅社区，形成了“地段+低密+产品”的三重优势：

在地段层面，项目位于在整个上海都非常精贵的旗忠别墅区，附近，就是有着亚洲十大豪宅之一之称的绿城玫瑰园，以及高端项目养云安缦院、中星红庐等知名别墅项目。以极具性价比的价格，就能入主这样的超级豪宅住区，在整个上海都非常罕见。

从低密层面来看大资本优配，项目1.05的容积率能够打造出兼具自然景观与生活便利的居住体验；

一条东西向生态绿廊划江而治，北侧4层叠墅、南侧3层联排，再开拓下沉式山水庭院和专属会所，不同产品类型精准卡位不同豪宅客户需求。

在产品打造层面，项目耗费了较大的成本，请来了设计圈的顶流担纲设计：日清设计、SLD梁志天设计集团、LAURENT罗朗景观，这几位设计圈的顶流也是非常擅长打破常规，进行突破性的创新。

于是在这个项目上，我们也看到了诸多比较惊艳的设计：

比如此次项目开创了“三开间叠墅”先河，不仅让采光通风效果拉满，更拓展出更大的地下灵动空间。

再比如通过巧妙的“退让”设计，既给下叠留出了惬意露台，也让上叠的观景视野更为开阔。

此次尚园作为闵行的重磅项目，闵房集团的打法尽显本土国企的深耕逻辑：

不盲目追求高溢价，而是通过对区域需求的深刻洞察，以“旗舰级”低密产品夯实本土市场话语权，同借助国企信誉降低购房者决策门槛，也让众人见识到了区域型国企的超级实力。

03

怀山望

操盘房企：怀天房产&信达地产

从停工重组到逆势飘红，浦东怀山望用一组硬核数据改写了市场对重组盘的刻板印象。

此前项目示范区开放首日，居然吸引了700余组意向客户，之后项目首开103套房源，认筹率高达135.9%并触发积分，签约销售约5.3亿。

这个项目可以说是一个反差感非常强的项目——

价格明明就是刚需改善的价格，但是却做出了高端住宅的既视感。

3.98万/㎡的备案均价与约500万起的总价，在浦东新房均价超5万/㎡的背景下极具性价比。

首先是项目品类的极度稀缺性：

0.87的容积率，造就了浦东罕见的纯墅地块，要知道在“限墅令”下已然是上海土地市场“十年难遇”的稀缺资源！

这样的地块也让操盘者能够打造出建面约160-260㎡叠墅与联排产品，而且外立面采用了具有更高的工艺难度曲面设计，精准击中改善客群对低密生活和高维审美的需求。

其次，对于公区景观的打造，几乎是按照高端住宅的严苛要求来打造：

园区景观取法仇英《桃花源图》，引溪作脉，归家动线如游龙蜿蜒入境。空间布局深谙苏州留园“三收三放”之妙，铺陈“九曲流溪”流动画境。

项目还引入了高端住宅中才有的百年红果冬青、茶梅列植，乌桕、羽毛枫、染井吉野樱、银杏等臻稀植物，错落其间，复写三季有花、四季常景的栖居图景。

第三，在空间设计上，除了把尺度感拉满之外，还做到了满配院落。

退台式形制的巧思之下，可拓院落空间（含创意改造区）至多能衍生6处天地。前庭辟畦莳花，后院围炉煮茶，侧院供稚子嬉闹，露台待星月入怀。这不是简单的空间堆叠，而是把墅居生活的几重志趣，悉数嵌进一方院落里。

在操盘打法上，让人觉得非常恐怖的是项目团队居然在营销端采用了“0%渠道费”创新模式拒绝中间商分流，靠自建渠道实现精准引流。

此次项目操盘大获成功，底层逻辑则是在于信达地产盘活项目后，并未简单复工续建，而是联合益流置业通过高端墅居定位完成价值重构，既盘活了存量资产，更借此实现了在上海高端墅宅市场的补仓。

项目将在1月23日-1月27日开启认购，春节前最后24席上新，届时估计又将是瞬间日光的节奏。

04

国贸·海上原墅

操盘房企：国贸地产&松江交投

2025年上海豪宅市场爆卖，城央区域无疑是最坚挺的板块，但国贸在上海松江广富林板块，以国贸·海上原墅打破了板块“偏见”：

5月首开，认购率188%，触发积分并日光；

7月加推，认购率233%，2小时售罄；

8月再次加推，认购率130%再次触发积分；

10月四批次加推，2小时热销110套......

短短5个月时间，国贸·海上原墅4次开盘，3次触发积分，全年销售额超36亿，跻身松江销冠，并成为上海五大新城唯一连续3次触发积分的远郊豪宅项目。

复盘国贸·海上原墅的销冠之路，一方面抓住了低密项目的短暂窗口期，一方面以极致的产品力突围，做到了板块低密生活方式的引领。

2025年，上海别墅供应量大约2600套，较2022年的约10600，暴跌了3/4。

项目2024年5月拿地，容积率仅有约1.2，2025年4月开放实景示范区，5月首开，精准卡位低密改善市场，踏准了市场节奏，

而在产品力方面，在几乎所有项目都在强调“豪华装修”“国际品牌”时，国贸·海上原墅以独创的“新江南学院派”风格，实现了对同质化困局的破局。

首先是建筑风格和布局的突破。

项目基于广富林四千年文脉的深刻理解提炼出新江南学院风，渐暖色石材仿佛从土层自然生长，银灰色铝板线条勾勒出现代轻盈感，建筑天际线与广富林遗址博物馆遥相呼应，实现了一场跨越时空的文明对话。

国贸·海上原墅实景

另外项目采用“洋房在外围围合，守护内侧叠拼与联排”的排布逻辑，超大的楼间距，让阳光与清风自由穿梭。

这种布局不仅保障了每户的采光通风，更创造了“推窗见绿”的日常体验，重新定义了低密社区的空间秩序。

然后是产品超配升级带来低密生活方式的引领。

项目以“富林风华，十景多花园”为理念，融入 \"山、水、茶、酒、舟、市\" 等江南文化符号，打造了一步一景的园林式景观，营造沉浸式归家体验。

还对标内环豪宅，打造高阶会所，配备了标准泳池、私宴厅等功能场景，不仅是产品上做到了超配，更是为业主构建圈层社交平台。

还水系景观引入地下车库的大胆设计，则彻底颠覆了传统车库阴暗压抑的刻板印象。

此次国贸·海上原墅的现象级热销，背后的逻辑也非常明确：通过在松江区域的深耕，进一步释放品牌在区域内的影响力，并通过对区域内改善性需求的深刻洞察，以诸多前所未见的独创和超配产品力，夯实国贸在低密产品市场的话语权。

结语

浦东怀山望、青浦南厢观宁府等四大外环低密项目的逆势热销，并非偶然，而是精准踩中上海楼市调整期的核心需求痛点。

它们以1.0左右的稀缺低容积率为核心竞争力，以500-1500万的总价区间精准覆盖中端改善客群，再通过品牌背书等手段筑牢信任壁垒，最终实现市场突围。

而背后房企的打法逻辑——无论是信达的存量盘活补仓、闵房的本土旗舰布局，还是国贸的区域深耕、建发的豪宅手法打造，都印证了上海楼市“稀缺为王、精准致胜”的新法则。

这些项目的成功，不仅为调整期的上海楼市提供了突围范本，更指明了改善住宅的核心发展方向。

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主编：张艳

责编：marl

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